Il existe deux taxes concernant les logements vacants : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).Cette dernière correspond à la « vacance involontaire » prévue à l’article 1389 du CGI (dégrèvement de taxe foncière) qui n’est pas de même nature que la vacance indépendante de la volonté au sens de la TLV, qui sera traité dans l'épisode 2
Nous allons voir dans cet épisode la notion de TLV et les cas d'exonérations possibles :
La taxe sur les logements vacants ne concerne que les logements non meublés habitables laissés à disposition et volontairement par leur propriétaire inoccupés depuis plus d'une année.
Elle s'applique à certaines communes par délibération prise en zones tendues ou l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
Le taux d'imposition est de 17 % la première année et de 34 % à partir de l'année suivante, calculé (comme pour la taxe foncière) sur la valeur locative cadastrale du logement.
- en cas d'occupation d'au moins 90 jours consécutifs dans l'année
- en cas de vacance indépendante de la volonté du propriété, comme la mise en vente ou en location effective mais sans succès.
l'article 232 du CGI pose le principe d’assujettissement à cette taxe à la double condition d’habitabilité et de non imputabilité de la vacance au choix du propriétaire.
Quels travaux sont susceptibles d'être pris en compte pour le propriétaire pour lui permettre l'exonération de la taxe sur les logements vacants TLV ?
Si par principe sont retenus par l'Administration fiscale, les travaux qui, indépendamment de la volonté du propriétaire, rendent le logement inhabitable ou impropre à une location normale:
Seuls les gros travaux de sécurité ou de mise en conformité,(stabilité/gros œuvre, ou installation/réfection complète des équipements sanitaires, chauffage, électricité, eau, menuiseries extérieures) de remise en état après sinistre ou dégradations, voire de réhabilitation lourde, ou des travaux réalisés dans le cadre d’une opération d’urbanisme (réhabilitation/démolition à brève échéance, en pratique sous un an) ouvrent droit à l'exonération.
À l’inverse, des travaux d’agrandissement, d’embellissement ou de valorisation choisis par le propriétaire ne suffisent pas. Il faut pouvoir le prouver (devis, ordres de service, attestations d’entreprises, interdiction d’habiter, autorisations administratives), et, hors période de travaux, montrer des démarches actives de mise en location au prix du marché.
L'ampleur des travaux nécessaires et indispensables à l'habitabilité ne se présume pas et doivent être justifiés par des moyens justificatifs précis du contribuable comme le rappelle le Conseil d'Etat dans sa décision du 15 juillet 2025 n° 499230, et à titre pratique la doctrine administrative considère que de lourd travaux doivent représenter plus de 25 % de la valeur locative du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. (BOI IF AUT -60 11 mars 2014 § 60.
Des travaux onéreux et couteux, de confort ou de prestige, sont exclus de cette appréciations, et le contribuable doit pouvoir distinguer clairement les travaux d'habitabilités des simples travaux d'améliorations et de confort.
Christophe LAMARQUE
Délégué Général - Directeur Juridique & Immobilier
Ancien clerc principal, formateur et consultant en droit notarial, droit privé et professions immobilières, Christophe Lamarque est spécialisé en droit privé, patrimonial et expertise immobilière. Diplômé d'Etudes Supérieures Spécialisées (DESS) en droit notarial et de l’Institut d’Etudes Juridiques en Urbanisme et Construction (IEJUC), il accompagne les adhérents dans des problématiques diverses et notamment dans le cadre d'opérations immobilières et juridiques complexes.
A l'écoute des professionnels et des particuliers, son analyse et ses conseils permettent d'optimiser et de clarifier certaines situations difficiles. Également, il est membre des Commissions Départementales de Conciliation en matière fiscale et baux d’Habitations à Paris, Créteil et Bobigny.
c.lamarque@cpgp.paris
La taxe sur la vacance locative