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Bail commercial

Déplafonnement d'un loyer en renouvellement
Bail commercial
Georges-François ROUSSEAU - Expert en estimation immobilière - ADEM Expertise SAS - Consultant bénévole à la Chambre
Le loyer en renouvellement d’un bail commercial peut être supérieur à celui indexé au jour du renouvellement dans cinq cas bien précis.

Sauf accord spécifique des parties, lors d’un renouvellement de bail commercial, il ne peut y avoir de modification des clauses à l’exception du loyer et de celles devant être mises en conformité avec les dispositions législatives et règlementaires en vigueur (par exemple, la loi Pinel). Concernant le loyer en renouvellement d’un bail commercial, il ne peut être supérieur à celui indexé au jour du renouvellement.
Cependant, il est possible de déroger à cette règle dans cinq cas bien précis.

1/ DUREE DU BAIL
En cas de renouvellement d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans, le loyer peut être déplafonné. Il en est de même si un bail d’une durée initiale de 9 ans n’a fait l’objet d’aucune demande en renouvellement du preneur ou d’aucun congé avec offre de renouvellement du bailleur, jusqu’à 3 ans à compter de la date d’échéance (soit 12 ans à compter de la date d’effet du bail). Dans ce cas, le déplafonnement est possible dès le premier jour de l’an 12.

2/ LOCAUX MONOVALENTS
Il est possible de déplafonner le loyer en renouvellement d’un bail commercial lorsqu’il s’agit de locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et dont une exploitation autre nécessiterait des travaux très importants. Les établissements hôteliers, les théâtres, les agences bancaires, en particulier lorsqu’elles disposent d’une ou plusieurs salles des coffres, sont des exemples judiciairement retenus.

3/ TRAVAUX D'AMENAGEMENT ET/OU DE MODIFICATION
Les travaux réalisés dans les lieux loués en cours du bail sont un motif de déplafonnement et une source abondante de litiges du fait de la complexité de leur régime juridique. Les travaux réalisés par le locataire sont, en effet, susceptibles d’une double qualification qui peut être alternative ou cumulative.

Il convient de rappeler que la différence de régime juridique des travaux est un enjeu essentiel puisque la date de prise en compte des travaux sera différente dans le calcul de la valeur locative.

Si les travaux du locataire relèvent uniquement des articles R 145-3 et R 145-4 du Code de commerce, c’est-à-dire s’ils consistent en des modifications, ils doivent être évoqués par le bailleur lors du premier renouvellement suivant leur réalisation, sous peine de déchéance de s’en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs.

Si les travaux du locataire relèvent uniquement de l’article R 145-8 du Code de commerce, c’est-à-dire s’ils correspondent à des aménagements, seul le régime des améliorations s’applique, et ces travaux ne peuvent être valorisés que lors du second renouvellement.

4/ DESTINATION DES LIEUX
Le déplafonnement du loyer en renouvellement est possible si le preneur ne limite plus son activité aux seuls produits figurant au chapitre     « destination » du bail qui encadre les activités autorisées.

5/ EVOLUTION DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
L’article R 145-6 du Code de commerce énonce les critères d’identification des facteurs locaux de commercialité, autrement dit les éléments qui modifient le prix du loyer d’un bail commercial.

La modification de commercialité d’un secteur suppose que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail à renouveler, un flux complémentaire de chalands susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués. Rappelons qu’en pratique, le Juge a coutume de retenir un périmètre de 400 mètres autour du commerce considéré.

Pour que le déplafonnement soit possible, les évolutions des facteurs locaux de commercialité doivent être notables et avoir impacté le commerce considéré. Ces facteurs sont limités à la durée du bail écoulé. Toute modification antérieure à la date d’effet du bail ou postérieure à la date de renouvellement n’est pas retenue.
L’analyse des facteurs locaux de commercialité porte sur l’évolution démographique et des revenus (pouvoir d’achat) ; l’évolution des flux touristiques ; les constructions nouvelles à proximité ; la création de parkings ; l’évolution des accès et des moyens de transports et la commercialité du secteur (implantation d’une ou plusieurs enseignes nationales attractives proches).

On constate une évolution de la jurisprudence dans la recherche de critères complémentaires permettant de valider ou infirmer l’approche des facteurs locaux de commercialité. Ces critères d’analyse ne sont pas considérés dans les décisions judiciaires comme des facteurs autonomes de déplafonnement, mais uniquement comme des éléments de recoupement des facteurs principaux à analyser (énoncés précédemment). Ces critères complémentaires sont essentiellement l’étude de l’évolution des prix de cession du droit au bail et celle des loyers.

Notons que ces dernières années, le nombre de décisions judiciaires de déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité est plutôt faible et en baisse. Pour justifier que l’évolution des facteurs locaux de commercialité a impacté le commerce considéré, il est d’usage de se baser sur l’évolution du chiffre d’affaires du commerce pendant la durée du bail écoulé.