Aller à la navigation principale Aller à la recherche Aller au contenu
Accueil Actualité

Locataire décédé sans héritiersComment reprendre le logement ?par François Bault, Avocat à la Cour, ...

Locataire décédé sans héritiersComment reprendre le logement ?par François Bault, Avocat à la Cour, ...
Locataire décédé sans héritiers
Comment reprendre le logement ?
 
La procédure permettant au bailleur de récupérer un logement loué lorsque le locataire décède sans laisser d’héritiers a récemment été modifiée (décret n° 2011-1043 du 1er septembre 2011, J.O. du 2 septembre 2011, p. 14884). Reprenant en grande partie la procédure existante, le nouveau dispositif, applicable depuis le 
3 septembre 2011, met désormais l’huissier au coeur de la procédure, en remplacement des greffiers en chef des tribunaux d’instance. 
 
Mots Clés
• Décès du locataire
• Mesures conservatoires
• Reprise du logement
• Procédure
 
 
En cas de décès du locataire, en l’absence d’une personne pouvant légitimement bénéficier du transfert du contrat de location (voir, sur ce point, Revue de l’Habitat, mai 2011, p. 25), le bail est résilié de plein droit. Si aucun héritier ne se manifeste pour reprendre les effets du locataire décédé, le bailleur ne peut pas 
débarrasser lui-même le mobilier pour récupérer le logement. Pour cela, il doit obtenir une décision de justice.
Jusqu’à présent, le bailleur avait alors le choix entre deux procédures distinctes, l’une relativement longue nécessitant de s’adresser au président du tribunal de grande instance (TGI) afin de voir nommer un administrateur provisoire, l’autre, plus rapide, consistant à demander par requête au greffier en chef du tribunal d’instance de 
dresser un état descriptif du mobilier. C’est cette dernière procédure qui est retouchée par le décret du 1er septembre 2011, lequel modifie les articles 1304 à 1326 du Code de procédure civile. 
Un texte qui va dans le sens de l’assouplissement de la procédure après décès d’un locataire d’un local d’habitation meublé ou non, et qui, en d’autres termes, supprime un frein afin de 
permettre au bailleur de reprendre possession du logement dans un délai raisonnable.
 
Ce qui change
Du tribunal d’instance au tribunal de grande instance 
Le juge naturel des problèmes nés du logement est le tribunal d’instance ; il a compétence exclusive pour les actions dont le contrat de location d’immeuble d’habitation est « la cause, l’objet, ou l’occasion ». Les réformes 
successives se sont ainsi efforcées à réunir le traitement de la problématique du logement, entre les mains du juge d’instance, souvent plus proche et plus rapide, que le tribunal de grande instance. Cette fois, c’est un mouvement inverse qui est décidé, sans doute parce que le tribunal de grande instance a compétence pour gérer les problèmes, contentieux ou non, à la suite du décès.
Ainsi, grâce à ce nouveau texte, le tribunal de grande instance reçoit pleine compétence en cas de décès du locataire dans un logement loué permettant au bailleur de prendre les 
premières mesures, dans le but de libérer le lieu loué.
L’huissier au cœur du dispositif    
De plus, avec ce texte, ce qui était auparavant de la compétence du greffier d’instance, est dévolu désormais à l’huissier de justice. C’est cet officier ministériel, et non plus le greffier, qui aura pour mission d’apposer les scellés, mais aussi de 
procéder à la levée des scellés, ou encore, lorsque la consistance des biens laissés sur place ne mérite pas une apposition de scellés, devra établir un état descriptif du mobilier présent dans les lieux.
 
Que doit faire le bailleur ?
Le bailleur doit présenter une requête au Président du tribunal de grande instance afin de désigner un huissier, requête qu’il peut présenter sans représentation par avocat, ce qui est la règle générale devant le tribunal de grande instance, mais nous le savons, les règles une fois posées, connaissent souvent des exceptions.
En fait, l’expérience nous a permis de constater que fort peu de justiciables présentent une requête sans être assistés d’un avocat devant le tribunal de grande instance, car cela n’est pas nécessairement simple.
C’est donc l’huissier de justice désigné par le Président du TGI qui apposera les scellés ou dressera un extrait descriptif des meubles se trouvant dans les lieux selon la consistance du mobilier ou, en réalité, de sa valeur.
On peut penser que l’huissier de justice, qui est au cœur du dispositif nouveau, saura se montrer diligent après avoir été commis par le Président du TGI.
En tout cas, nous savons qu’un dialogue de bonne qualité pourra s’engager entre le bailleur et l’huissier pour arrêter les mesures les plus appropriées en présence des meubles trouvés dans les lieux.
Ce transfert de compétence du greffier d’instance, fonctionnaire, à un auxiliaire de justice rémunéré, l’huissier, engendre un coût supplémentaire à la charge du bailleur. Toutefois, n’oublions pas que dans la configuration 
passée, le greffier avait également un prix  supporté par la collectivité toute entière.
 
Mesure positive à mettre en lumière : celle qui permet au propriétaire d’obtenir l’autorisation de reprendre la disposition de son bien lorsqu’il n’y a pas d’héritier connu et lorsque le contrat de location a pris fin (on rappellera que le décès ne met pas nécessairement fin au contrat de location).
En effet, l’article 1324 du Code de procédure civile donne la possibilité au Président du tribunal de grande instance, soit d’autoriser le propriétaire à faire enlever les meubles et à les faire déposer dans un autre lieu, soit de les 
placer dans une partie réservée du local, si les conditions s’y prêtent.
Ainsi, accompagné de l’huissier de justice, le propriétaire pourra rapidement pénétrer dans les lieux, prendre par exemple les premières mesures de sécurité, de façon, par la suite, à donner son bien en location, ou le vendre.
 
Conclusion 
Aussi, est-ce un regard positif que nous portons sur ces dispositions dont nous attendons une plus grande rapidité et une meilleure efficacité pour les bailleurs en cas de décès du locataire.
Ce nouveau dispositif, en facilitant le quotidien des acteurs du logement, contribuera au désengagement de l’Etat des affaires privées. Celui-ci se retire progressivement des domaines où, par nécessité économique et sociale, il avait dû intervenir par des lois successives depuis plus de 50 ans.
La suppression récente d’un certain nombre de juridictions sur le territoire national a pour vocation de réduire les coûts de fonctionnement, mais aussi de concentrer les personnels afin de renforcer l’efficacité et la productivité des 
juridictions.
Pour améliorer cette efficacité, on a choisi de décharger les fonctionnaires des greffes des tribunaux d’instance qui, au fil des années, avaient vu leur champ de compétence et leurs attributions augmenter sensiblement et l’on doit, sans doute, s’en réjouir.  
 
Histoire vraie d’un bailleur
Depuis plusieurs mois, le loyer était resté impayé. Le  bailleur, s’inquiétant de cette situation, découvre que son locataire est décédé.
On ne lui connaît pas de famille, il vivait seul depuis des années ; cependant, il avait un curateur qui a cru bon de désigner un notaire pour gérer la succession. Celui-ci, dans un premier temps, doit rechercher d’hypothétiques héritiers et s’oppose, dans cette attente, à toute restitution des lieux occupés par le mobilier du défunt locataire.
Le propriétaire attend son loyer qui constitue une partie de ses ressources… et les jours, et les semaines, passent.
Plusieurs mois après, le dossier n’a pas évolué d’un pouce : logement fermé et clefs chez le notaire, jusqu’à ce que paraisse le décret du 1er septembre 2011 qui va modifier le traitement de cette problématique.