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Focus sur la loi Carrez : Qu’en est-il aujourd’hui de son application ? Par Maître François BAULT, ...

Focus sur la loi Carrez : Qu’en est-il aujourd’hui de son application ? Par Maître François BAULT, ...

Etude

En des temps, où l’immobilier  constitue - de nos jours, peut être plus qu’avant - une valeur refuge, où le prix unitaire du m2 atteint parfois des sommets, évoquer les difficultés rencontrées pour l’application de la loi Carrez nous a paru prudent, voire essentiel, pour le propriétaire qui envisage de vendre son bien immobilier, mais  aussi pour l’acquéreur qui désire investir dans un bien immobilier pour l’habiter ou le donner en location. 
 

Focus sur la loi Carrez 

Qu’en est-il aujourd’hui de son application ? 

Par Maître François BAULT, spécialiste en Droit Immobilier, avocat au Barreau de Paris, Consultant à la Chambre des Propriétaires

 

Tout le monde a entendu parler de la loi Carrez, elle a en effet été intégrée à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, par une loi du 18 décembre 1996, en son article 46, et précisée par décret du 23 mai 1997 (N°97-532).

Elle recèle des pièges autant pour le vendeur que pour l’acquéreur, difficultés que la jurisprudence s’est efforcée de résoudre au fil de ses décisions.

La question, après plus de 15 ans de recul, mérite légitimement d’être posée et de faire un point. Avant de répondre à cette question, rappelons le principe légal.

 

I - Loi Carrez : le principe

• L’obligation d’indiquer la superficie du lot vendu en copropriété

 ‹ Les objectifs poursuivis par la loi :

Aux termes du texte, le vendeur d’un lot de copropriété dépendant de la loi du 10 juillet 1965, a le devoir d’indiquer la superficie de la partie privative du lot vendu,  obligation qui déroge au droit commun lequel n’impose pas cette démarche.

Il est impossible aux parties d’écarter cette obligation qui a un caractère d’ordre public et s’impose lors de la vente.

Les clauses des actes ne garantissant pas une contenance exacte que l’on rencontrait fréquemment exprimées dans les promesses de vente ou actes notariés, sont depuis la parution de la loi réputées non écrites.

L’objectif de la loi est de fournir une information exacte à l’acquéreur de manière qu’il soit parfaitement informé du lot qu’il acquiert, objectif respectable visant à attendre plus de transparence dans la vente d’immeuble, laquelle on le sait, peut mobiliser les ressources de l’acquéreur qui contractant un crédit s’endette sur une longue période.

Avant 1996, les acteurs de l’immobilier (agents immobiliers, promoteurs, notaires, experts-géomètres) évoquaient notamment, la surface balayable de plancher ou encore la surface utile. Il était sans doute temps de mettre de l’ordre dans ces différents concepts qui, finalement représentaient une source de trouble.

La loi a voulu garantir l’acquéreur sur le contenu du lot de copropriété acheté avec une mesure juste de la superficie. 

Le texte correspondant à une aspiration sociétale, a constitué une évolution importante depuis lors, dans la vente immobilière, puisque d’un descriptif qualificatif, on est passé à une approche quantitative.
 

‹ Une marge d’erreur d’1/20ème est prévue dans le texte :

Le point central de la loi est le suivant : en cas de superficie inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, cela entraine pour le vendeur une diminution du prix proportionnel aux m2 manquants.

Cette marge d’erreur du 1/20 ème soit 5 % est une référence issue du Code Civil dans son article 1619. Les géomètres assurent que cette marge d’erreur était la tolérance admise lors de la confection des premiers cadastres, à une époque où nos anciens ne possédaient pas nos outils technologiques et commençaient à travailler avec le système métrique (création du 18 germinal An III), système dont le caractère universel était encore largement méconnu.
 

• Une obligation qui ne s’applique pas dans un certain nombre de cas :

 ‹ Les maisons individuelles

Le texte ne s’applique pas aux immeubles qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété : 

l’obligation de mesurage s’applique seulement au lot ou à la fraction de lot d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, condition nécessaire mais non suffisante. Ainsi - le cas se rencontre - une 

maison individuelle généralement sera exclue du champ d’application de la loi, excepté si elle est soumise au régime de la copropriété (horizontale), dans ce cas, il y aura lieu de procéder au mesurage de cette maison, comme un appartement.

 

‹ Les caves, garages et emplacements de stationnement

N’entrent pas dans le champ d’application de la loi, selon l’énumération de l’article 46, les caves, garages et emplacements de stationnement qui, partant ne doivent pas être mesurés. Pour autant, figurent dans le champ d’application les autres lots accessoires qui ne sont pas énumérés par le texte ; 

il en sera ainsi des celliers, greniers, débarras, chambres de service, réserves d’un local commercial, lesquels seront soumis à la loi imposant le mesurage.

• Les petits lots

La loi Carrez exclut aussi, les petits lots, c’est-à-dire ceux d’une superficie inférieure à 8 m2 (décret du 17 mars 1967, article 4-2).

 Ce décret d’application a donné des précisions indispensables sur les méthodes de calcul de la superficie ; il prévoit que sont exclues du calcul les surfaces des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Ajoutons quand même que les locaux inférieurs à 8 m2 qui sont exclus de l’obligation du mesurage, doivent être des lots distincts, par conséquent, rentreront dans le calcul de la superficie, les pièces d’une superficie inférieure à 8 m2 mais, d’une hauteur supérieure à 1,80 m.

 • Les balcons, loggias et terrasses

Le décret, dans son article 4.2, cite les locaux mesurables clos et couverts, dès lors seront naturellement exclus les balcons, loggias et terrasses qui sont ouverts. Si par suite d’aménagement, ceux-ci ont été fermés par le copropriétaire, alors la surface de ce local sera intégrée à la superficie totale et prise en compte, même si cette fermeture n’a pas été régulièrement autorisée au regard des règles administratives et/ou au regard du syndicat des copropriétaires.

Un exemple illustrant parfaitement cette situation se trouve décrit dans un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris (Pôle 4, 1er mars 2012). Un copropriétaire avait été autorisé par l’assemblée générale à fermer sa loggia, laquelle était construite sur une terrasse partie commune à usage privatif.

La Cour a considéré qu’il fallait prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, retenant que « La terrasse attenante au séjour avait été non seulement fermée, mais encore transformée de telle sorte que la pièce de séjour voyait sa surface augmentée ».

 

II - LES DIFIFICULTES D’APPLICATION

 • La loi n’impose pas le recours aux services d’un professionnel pour le mesurage

 Le texte n’impose pas d’avoir recours au service d’un professionnel, tel un architecte ou un géomètre, les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage, mesure prise pour limiter les coûts. 

De fait, cette absence d’intervention d’un professionnel du mesurage est sans doute à l’origine de nombre d’erreurs.

La superficie loi Carrez se distingue de celle mentionnée à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, fixée pour déterminer la quote-part de charges relative aux parties communes. Son calcul n’est pas non plus identique à celui de la surface habitable issue de la loi Boutin, qui doit figurer désormais dans les baux d’habitation.

 Avec la Loi Carrez, le critère essentiel de fixation du prix d’un lot de copropriété est le m2, devenu pour le marché immobilier un élément de comparaison essentiel, ce qui impose de faire connaître à l’acquéreur la superficie globale, mais non le détail de chaque pièce du local, bien que ce soit actuellement la pratique générale.

 Si la vente concerne plusieurs lots, la superficie de chacun d’eux sera mentionnée.

La ventilation du prix dans l’acte authentique est également obligatoire en présence de plusieurs lots, dont, par exemple, les lots inférieurs à 8m2 où une cave et un garage sont exclus. Ainsi en présence d’une ventilation de prix, dans l’acte de vente la réduction de prix qui doit être proportionnelle aux m2 manquants, ne jouera que sur la part du prix affecté au lot en question.

 

Les recours contre les erreurs de mesurage

 La loi a organisé les recours dont l’exercice est limité dans le temps : un mois pour la nullité, d’une part, un an pour l’action en réduction, d’autre part. 

 ‹ Le recours en annulation de la venteA défaut de mentionner la superficie dans le cadre d’une promesse de vente, l’article 46 de la loi ouvre à l’acquéreur la faculté d’annuler la vente, à condition qu’il agisse dans le délai bref d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

 Pour le législateur, l’omission évidente doit entraîner la mise en œuvre d’une procédure dans un délai très court. Le cas se présentera lorsque ni la promesse de vente ni l’acte authentique ne mentionnent la superficie. On notera toutefois, que si la promesse ne fait pas figurer la superficie, mais que l’acte notarié la mentionne, l’action en nullité ne sera pas possible.

 Il a été jugé que lorsqu’il existe une différence de mesure entre la promesse de vente (62 m2)  et l’acte authentique (74 m2) surface figurant sur l’état descriptif de division, la Cour d’Appel a retenu, à bon droit, la superficie portée au compromis consacrant l’accord sur la chose et sur le prix (Cass. 3ème, 3 mars 2007 - N°06-02.199).

 

‹ Le recours en réduction du prix de vente

 Le délai est fixé à un an pour saisir le Tribunal compétent de l’erreur portant sur la superficie. La loi ouvre à l’acheteur du bien, une action en diminution du prix de vente qui doit cette fois-ci, être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte notarié constatant la réalisation de la vente, passé ce délai, il ne sera plus recevable à invoquer cette erreur sur la superficie.

 Le législateur a retenu ce délai permettant à un acquéreur normalement avisé de prendre conscience de l’étendue et de la contenance de son lot, et de l’absence des m2 annoncés dans l’acte.

 

III - LA RESPONSABILITE DU PROFESSIONNEL 

 Une autre question récurrente s’est posée devant les tribunaux concernant la loi Carrez : celle de l’étendue de la responsabilité du professionnel du mesurage mis en cause par le vendeur lorsqu’une erreur de surface est à la base du contentieux, ce qui est le cas - il est bon de souligner- le plus fréquent soumis aux tribunaux. 

 • La responsabilité du professionnel se limite à la perte de chance de voir le prix diminué

 Le professionnel ne garantit pas le vendeur de la somme versée c’est-à-dire correspondant à la différence entre la superficie exacte et la superficie annoncée par erreur d’un certain nombre de m2 qui n’ont pas été délivrés à l’acquéreur. 

 Les Cours et Tribunaux retiennent que le préjudice ne peut être équivalent au montant des sommes remboursées et retiennent que la faute du professionnel se limite à la perte de chance de voir le prix diminué dans des proportions moindres.

 Un exemple tiré d’une affaire récente montre que la marge d’appréciation peut être importante : un appartement en duplex avait été vendu 1.334.000 Euros. La Cour d’Appel saisie, a constaté qu’il y avait lieu -tenant compte de la superficie exacte - calculée par un expert, à une diminution de prix représentant un montant de 104.000 Euros.

 Le professionnel qui a effectué la mesure, a vu sa responsabilité retenue ensuite de l’erreur de calcul, mais la perte de chance du vendeur a été estimée à 20.000 Euros ce qui parait faible au regard de la somme qui a du être remboursée au titre de la  diminution de prix. (Paris Pôle 4 chambre 21.06.12 N°11/0352).
 

• Précaution : ne pas se fier au relevé de surface d’origine

Ajoutons encore une précaution, il vaut mieux ne pas se fier au relevé de surface d’origine, il sera toujours préférable de le contrôler ou mieux d’en établir un nouveau, car cette économie peut conduire à de grandes dépenses , nous pensons précisément à un dossier où le propriétaire avait reproduit le certificat annexé à son acquisition réalisée, plusieurs années auparavant. Négligence funeste ! Celui-ci contenait une erreur.

Saisi par l’acquéreur, l’expert judiciaire désigné par le tribunal a permis de confirmer l’erreur que les acquéreurs avaient identifiée après quelques semaines d’occupation,  mais que le propriétaire lui-même avait ignoré durant sa possession. 

 

L’article 4.1 du décret du 17 mars 1967

La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

 

L’article 4.2 du décret 17 mars 1967

Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1. 

 

FOCUS :Le vendeur en l’état futur d’achèvement de locaux à usage d’habitation ou professionnel, est-il tenu d’appliquer la loi Carrez ?

La question a récemment rebondi, le vendeur dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement  (VEFA) est tenu de fournir à l’acquéreur un plan avec les cotes du bien vendu et préciser les surfaces de chacune des pièces et dégagements. Cette superficie n’est pas calculée selon les règles de l’article du décret d’application de 1997.


La Cour de Cassation, par arrêt du 11 janvier 2012 (Cass. 3ème Civ N°10-22924), a jugé que la loi Carrez ne constituait pas une référence pour la VEFA. Cependant, le débat reste ouvert dans la mesure où la Cour d’Appel de Lyon, postérieurement à l’arrêt de Cassation, a appliqué la loi Carrez dans une vente en état futur d’achèvement portant sur des lots constitués en copropriété (Lyon 27 novembre 2012). Il existe donc une incertitude sur 

l’applicabilité de la loi Carrez à une VEFA.


La Commission relative à la copropriété avait exprimé l’avis que les ventes d’immeubles à construire ne soient pas soumises à l’obligation de mentionner la superficie (recommandation N°17 du 4 mars 1998).