Question de notre adhérent :
Je souhaite en tant que bailleur signer un bail mobilité avec un locataire et profiter de la souplesse de ce contrat, mais il faut que je fasse attention à la rédaction de ce bail, car il parait qu’il pourrait facilement être requalifié en bail d’habitation meublé à l’année avec tacite reconduction. Dans ces conditions je ne pourrai pas bénéficier de l’avantage d’une durée courte et du départ du locataire à l’échéance sans avoir à invoquer un motif. Comment puis-je me protéger ?
Qu’en est-il ?
1. Le risque de requalification du bail mobilité : de quoi parle‑t‑on ?
Le bail mobilité est un bail meublé très encadré, dérogatoire du régime de droit commun issue de la loi du 6 juillet 2989, placé en fin de codification après le titre 1 sur les rapports entre les bailleurs et locataires (articles 1 à 25-2), après le titre Bis des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés en résidence principale, (articles 25-3 à 25-11) codifié dans le dernier titre Ter des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublées loués dans le cadre d’un bail mobilité aux (articles 25-12 à 25-18).
Il est conclu pour 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible, réservé à certaines catégories de locataires (formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire professionnelle).
Si les conditions de forme ou de fond ne sont pas respectées, le contrat risque d’être requalifié en bail meublé de droit commun renvoyant au titre Bis de la loi (art. 25‑3 et s. loi du 6 juillet 1989) : durée d’1 an (ou 9 mois pour un étudiant), avec tacite reconduction ; droit au renouvellement, congé avec motif et préavis déterminé, etc.
A défaut de respecter les conditions de durée et de public visé, le bail mobilité doit être requalifié en bail meublé de droit commun, dès lors que les conditions de ce dernier sont remplies ;
Le bail mobilité est une exception autour du « bail meublé de droit commun » qui est le régime de référence ;
A défaut de certaines mentions obligatoires, le contrat est automatiquement soumis au régime des locations meublées à usage de résidence principale.
Votre inquiétude est donc pertinente : si le bail mobilité est mal rédigé ou mal mis en œuvre, vous pouvez perdre l’avantage de la durée courte et de l’absence de congé motivé à l’échéance.
2. Quelles conditions de fond sont essentielles à respecter pour éviter tout risque de requalification
2.1. Vérifier que le locataire entre bien dans un cas de bail mobilité
Le bail mobilité ne peut être conclu qu’avec un locataire qui, à la date de prise d’effet du bail, justifie être :
- en formation professionnelle ;
- en études supérieures ;
- en contrat d’apprentissage ;
- en stage ;
- en engagement volontaire de service civique (art. L. 120‑1, II, code du service national) ;
- en mutation professionnelle ;
- en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Remarque :
Le texte ne renvoie pas à la notion de « résidence principale » (occupation 8 mois/an), cette circonstance est indifférente pour l’application du bail mobilité et la justification doit être liée à la situation professionnelle ou de formation du locataire.
La bonne pratique ?
Exigez, dès la conclusion ou au plus tard à la prise d’effet du bail, un justificatif adapté (attestation d’employeur mentionnant la mission temporaire ou la mutation, certificat de scolarité, convention de stage, contrat d’apprentissage, attestation de service civique, etc.).
Conservez ce justificatif en annexe du bail (ou, à défaut, prévoyez expressément qu’il sera remis au plus tard lors de l’état des lieux d’entrée).
En cas de contestation, vous pourrez prouver que les conditions légales de l’article 25‑12 de la loi du 6 juillet 1989 étaient remplies.
2.2. Respecter strictement la durée légale
Le bail mobilité doit respecter les règles suivantes :
- Durée minimale : 1 mois.
- Durée maximale : 10 mois.
- Non renouvelable et non reconductible.
La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total.
Les textes et la doctrine insistent sur :
l’impossibilité de renouvellement ou de tacite reconduction ;
la possibilité de prolonger une fois par avenant, mais avant l’expiration du bail, et toujours dans la limite globale de 10 mois ;
à l’issue du bail mobilité, si les parties signent un nouveau bail pour le même logement, ce nouveau bail est obligatoirement soumis au titre I bis (bail meublé de droit commun).
Fixez clairement dans le bail une date de début et une date de fin, dans la limite de 10 mois.
Si une prolongation est nécessaire, faites un avenant écrit, une seule fois, conclu avant la date de fin initiale, en rappelant que la durée totale ne dépassera pas 10 mois.
Précisez dans le bail qu’aucun renouvellement ni tacite reconduction n’est possible, conformément à l’article 25‑14 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989.
3. Conditions de forme : mentions obligatoires du bail mobilité
L’article 25‑13 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 impose un formalisme strict.
3.1. Mentions communes à tout bail meublé
Le contrat écrit doit indiquer notamment :
- identité et domicile / siège du bailleur et, le cas échéant, de son mandataire ;
- identité du locataire ;
- date de prise d’effet ;
- durée du contrat ;
- consistance du logement, sa destination (habitation, ou habitation et professionnelle) et sa surface habitable au sens de l’article R. 156‑1 CCH
- désignation des locaux et équipements privatifs et l’énumération des parties communes et équipements communs ;
- mention des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- montant du loyer, modalités de paiement ;
- montant et date du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois) ;
- nature et montant des travaux effectués depuis le dernier bail.
Ces mentions sont détaillées par le décret n° 2015‑587 du 29 mai 2015 et l’arrêté du 29 mai 2015 (modifiés notamment en 2023 et 2025 pour la performance énergétique).
3.2. Mentions spécifiques au bail mobilité
En plus de ces mentions, le bail mobilité doit obligatoirement comporter :
- le motif justifiant le recours au bail mobilité (formation, études, apprentissage, stage, service civique, mutation, mission temporaire) ;
- une mention informant le locataire de l’interdiction d’exiger un dépôt de garantie (art. 25‑17) ;
- une mention expresse selon laquelle il s’agit d’un « bail mobilité » régi par les articles 25‑12 à 25‑18 de la loi du 6 juillet 1989
Les textes récents (Mémento Gestion immobilière 2026, Mémento Patrimoine 2025‑2026) confirment que :
« Le contrat doit en outre comporter une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité. À défaut de cette mention ou de l’une des informations prévues aux 4° ou 8°, le contrat de location est soumis aux dispositions des locations meublées à usage de résidences principales. »
Autrement dit, il y a une sanction automatique de requalification si :
La mention “bail mobilité” fait défaut ; ou ne sont pas mentionnés la durée (4°) ou le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité (8°).
Vérifiez que votre modèle de contrat comporte toutes les mentions de l’article 25‑13, et en particulier :
la mention explicite : « Le présent contrat est un bail mobilité régi par les articles 25‑12 à 25‑18 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 » ;
la durée déterminée, comprise entre 1 et 10 mois ;
le motif précis du recours au bail mobilité (avec renvoi à un justificatif annexé).
Insérez la clause relative à l’interdiction de dépôt de garantie et abstenez‑vous effectivement d’en percevoir un.
4. Gestion de la fin du bail pour conserver la durée courte
4.1. Absence de congé du bailleur, mais obligation d’acter la fin
Le bail mobilité présente un régime très particulier :
vous n’avez pas à donner congé ni à motiver la fin du bail ;
le bail prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu ;
en revanche, si le locataire reste dans les lieux et que vous le laissez faire, la doctrine souligne le risque que les juges considèrent qu’un nouveau bail meublé de droit commun a été conclu tacitement (bail verbal).
Pour une grande partie de la doctrine, les auteurs considèrent qu’à l’issue du bail mobilité, compte tenu de la prohibition du renouvellement et de la tacite reconduction, seul un bail meublé de droit commun peut être conclu ;
Ce bail pourra être exprès (contrat signé) ou tacite si le preneur reste et est laissé en possession ; les parties ont donc intérêt à matérialiser leur souhait de quitter ou faire quitter les lieux avant l’échéance.
C’est pourquoi il est utile de s’insérer dans le bail une clause de rappel indiquant que :
le bail prendra fin automatiquement à la date prévue, sans congé ;
tout maintien dans les lieux au‑delà de cette date supposera la conclusion d’un nouveau bail (qui sera alors un bail meublé de droit commun.
Un mois avant l’échéance, écrivez au locataire (LRAR ou courriel avec accusé de réception) pour
lui rappeler la date de fin ;
l’inviter soit à quitter les lieux, soit à vous indiquer s’il souhaite un nouveau bail meublé classique d’un an.
Le jour de la fin du bail, organisez un état des lieux de sortie et la remise des clés.
Si vous laissez le locataire rester sans nouvelle convention, le risque de requalification en bail meublé à l’année avec tacite reconduction est réel, car les juges pourront y voir la conclusion tacite d’un bail meublé de droit commun.
4.2. Liberté du locataire de quitter les lieux
Le locataire peut, lui, résilier à tout moment le bail mobilité, moyennant un préavis d’un mois (art. 25‑15 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989).
Ceci ne modifie pas votre protection à l’échéance : vous conservez le bénéfice de la fin automatique sans congé de votre part.
5. Autres points de vigilance pour éviter toute contestation
5.1. Mobilier suffisant et caractère « meublé »
Le bail mobilité porte obligatoirement sur un logement meublé au sens de la loi de 1989 (logement décent, équipé du mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre d’y dormir, manger et vivre convenablement). [1functional-lock]
Pour limiter les risques :
respectez la liste réglementaire du mobilier exigé pour les meublés à usage de résidence principale ;
annexez au bail un inventaire détaillé du mobilier.
5.2. Dossier de diagnostic technique
Pour les baux mobilité, comme pour les autres baux d’habitation, un dossier de diagnostic technique (DPE, risques, plomb le cas échéant…) doit être remis au locataire.
Le Mémento Gestion immobilière 2026 précise que :
le DDT doit être annexé au bail mobilité ;
à défaut, le locataire peut demander résolution du contrat ou diminution du loyer devant le juge (art. 3‑3 loi n° 89‑462).
5.3. Absence de dépôt de garantie et garantie Visale ou Garantie Loyer Impayé
Le bail mobilité interdit tout dépôt de garantie (art. 25‑17).
Pour vous protéger contre les impayés et dégradations, il est recommande la mise en œuvre soit :
du dispositif gratuit de cautionnement VISALE, qui couvre le paiement des loyers et charges et le coût des réparations locatives.
Pour le bailleur de souscrire au titre d’une assurance de loyer impayé GLI pour couvrir les risques.
Mentionnez dans le bail que :
- aucun dépôt de garantie n’est exigé ;
- une garantie Visale est le cas échéant mise en place (en joignant l’attestation).
6. Conclusion : comment vous protéger efficacement ?
Pour limiter au maximum le risque de requalification en bail meublé à l’année avec tacite reconduction, vous pouvez :
- Vérifier le profil du locataire
- S’assurer qu’il se trouve dans l’un des cas de l’article 25‑12 (formation, études, mutation, mission temporaire, etc.).
- Exiger et conserver un justificatif, annexé au bail ou remis à la prise d’effet. [5]
- Respecter la durée et l’absence de renouvellement
- Fixer une durée entre 1 et 10 mois, clairement indiquée
- Ne faire, au plus, qu’un seul avenant de prolongation, conclu avant l’échéance, sans dépasser 10 mois au total.
- Prévoir contractuellement l’absence de renouvellement ou tacite reconduction, en visant l’article 25‑14.
- Soigner les mentions obligatoires du bail
- Indiquer que le contrat est un « bail mobilité régi par les articles 25‑12 à 25‑18 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989
- Mentionner expressément : la durée, le motif justifiant le bail mobilité, l’interdiction de dépôt de garantie.
Reprendre toutes les autres mentions imposées (identité des parties, description du logement, loyer, dernier loyer, travaux, équipements…).
Maîtriser la fin du bail
- Rappeler par écrit, environ un mois avant la fin, la date d’échéance et l’absence de reconduction.
- Organiser un état des lieux de sortie et la remise des clés à la date de fin.
- Ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux sans nouvelle convention, pour éviter la conclusion tacite d’un bail meublé à l’année.
En respectant scrupuleusement ces conditions de fond et de forme, vous réduisez très fortement le risque que votre bail mobilité soit requalifié en bail meublé de droit commun avec tacite reconduction, et vous conservez ainsi l’avantage de la durée courte et du départ automatique du locataire à l’échéance.
