SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES

L'organisation et le fonctionnement des copropriétés ont été sérieusement revisités.

Entre la technicité et la complexité juridique et fiscale, le recours à une organisation pluridisciplinaire s'avère indispensable : 

• La rémunération du syndic ?

• Le contrat du syndic ?

• La gestion des comptes ?

• L’obligation d’information ?

• Le diagnostic technique de l’immeuble ?

• ... 

La Chambre des Propriétaires du Grand Paris met ses experts à la disposition de votre conseil syndical pour lui fournir des conseils et une aide précieuse concernant les spécificités de votre immeuble, sur le plan juridique, technique et comptable.

Le régime de copropriété

Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.

Quel que soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :

• des parties privatives (les pièces du logement par exemple) 

• une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc).

Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

La loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple : si vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y est interdit.

Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentif aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire. ­

Le syndicat de copropriété

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit obligatoirement chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Elle a pour but de se prononcer :

Sur les comptes de l’année passée, sur le quitus à donner au syndic, sur le budget prévisionnel de l’année future, c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun et la provision pour fonds de travaux  (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots).

Elle se prononce également pour :

Reconduire le syndic dans ses fonctions ou d’en choisir un nouveau, élire les membres du conseil syndical, fixer le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises et voter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, etc.

Pour exécuter les décisions de l'AG, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes : 

• le syndic (professionnel ou bénévole)

• un conseil syndical (composé de copropriétaires élus) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande. Par exemple : Si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié.

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, la loi du 6 août 2015 permet désormais à n'importe quel copropriétaire de convoquer l'assemblée générale afin de nommer un nouveau syndic. Il n'est plus nécessaire de recourir systématiquement à la justice dans un tel cas.

N'hésitez pas à consulter l'un des notaires figurant dans la liste de nos experts pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur.

Mise à jour des règlements de copropriété

Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).

La publication de ces modifications au Service de publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel). Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Parmi les évolutions législatives, on note notamment la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014 qui crée notamment un régime de gouvernance pour les petites copropriétés et qui veut faciliter la gestion et la prise de décisions des copropriétaires.

Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété

Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.

Pour les autres copropriétés, la réalisation (ou non) de ce diagnostic qui a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les dix années à venir doit obligatoirement être soumise à un vote en assemblée générale. Dès lors qu’il existe, le diagnostic technique global (DTG) doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.

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