PROPRIÉTAIRE D'IMMEUBLE(S)

À capital égal, il peut être plus intéressant d’intégrer dans son patrimoine un immeuble entier que plusieurs biens locatifs disséminés.

Qu’ils soient investisseurs privés ou professionnels de la gestion locative, l’immeuble dit de rapport (ou en bloc) a définitivement ses partisans.

La raison? «Une grande liberté pour le propriétaire, une décote à l’achat de l’ordre de 10 % à 20 %, la possibilité d’arbitrer en bloc ou en lots pour optimiser sa sortie. Certains investisseurs décident même à terme d’habiter un des appartements de l’immeuble et revendent les autres au fur et à mesure de leurs besoins.»

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Lorsque l’immeuble est déjà occupé et s’il est composé de plus de dix logements, sa mise en vente déclenche le droit de préemption des locataires. Si l’immeuble compte moins de dix logements, les locataires ne disposent pas d’un droit de préemption. Mais l’acquéreur doit poursuivre les baux en cours. Se renseigner sur le statut de chaque bail et sur la solvabilité de chacun des occupants s'avère essentiel : vous n'avez pas choisi vos locataires et la relation juridique bailleur-locataire s'engage à l'acquisition.

Une fois cette démarche effectuée, les garanties prises par le vendeur reviennent à l’acquéreur: c’est lui qui récupère le dépôt de garantie et les engagements de cautions personnelles. La Cour de cassation l’a nettement affirmé (cass. ass. plénière du 6.12.04, n° 03-10713).

Faut-il une autorisation d’urbanisme ?

Un immeuble en bloc n’est pas toujours un bâtiment divisé en appartements. Il peut s’agir d’une grande maison «bourgeoise», ou d’un petit hôtel, par exemple, dans lequel vous comptez faire des travaux pour le diviser en appartements locatifs. Dans ce cas, il existe quelques contraintes d’urbanisme à ne pas négliger :

• Vous assurer à la mairie que le bâtiment ne se situe pas dans une zone classée  «sans immeuble collectif»  par le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune .

• Vous assurer, en vertu de l’article L. 123-1-2 du Code de l’urbanisme, des dispositions communales concernant les parkings. Une commune peut vous imposer une parité entre logements créés et nombre de parkings  ou, à défaut, le paiement d’une taxe pour absence de parking.

 Autant d’éléments à prendre en considération dans le calcul de rentabilité de l’opération.

Les diagnostics sont obligatoires

Le vendeur d’un immeuble entier a exactement les mêmes obligations que le vendeur d’un appartement isolé.

• Il doit faire réaliser les diagnostics nécessaires selon le type de bien et les présenter à l’acheteur. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est ainsi obligatoire pour toute vente et est valable dix ans. Un état des risques naturels et technologiques (ERNT) ainsi qu’un état relatif à la présence de termites de moins de six mois doivent être fournis pour la vente de logements situés dans une zone à risque définie par la préfecture.

• Le vendeur d’un immeuble dont les installations de gaz ou d’électricité ont plus de quinze ans a l’obligation de produire un état de l’installation électrique ou de l’installation intérieure de gaz vieux de moins de trois ans. Les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées ont à subir un diagnostic d’assainissement autonome valable trois ans.

• Un constat de risque d’exposition au plomb doit être dressé pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont tenues de faire l’objet d’une recherche d’amiante pour les parties communes.

En général, l’immeuble vendu en bloc n’est pas sous le régime de la copropriété, un métrage loi Carrez n’est donc pas nécessaire.

Gérer seul ou avec l’aide d’une agence ?

La gestion d’un immeuble entier équivaut à celle de plusieurs appartements loués dans des immeubles différents, à cette importante différence qu’il n’y a pas de copropriété, donc ni syndic ni assemblée générale de copropriété. «Vous êtes seul maître à bord pour décider de tout. Vous maîtrisez les dépenses». Cela peut être un avantage, mais aussi devenir un inconvénient lorsqu’il s’agit de payer les factures, qui vous reviennent intégralement.

Certains investisseurs profitent du regroupement de leurs locataires pour gérer eux-mêmes leur bien. Source d’économies, cette solution est néanmoins chronophage. Vous pouvez négocier des honoraires de gestion à la baisse si vous faites gérer l’immeuble entier par un tiers de confiance. Le taux moyen pour la gestion d'un immeuble est de 8 % à 10 % du montant hors taxe des loyers.

Revendre, en bloc ou lot par lot

Plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez revendre l’immeuble entier (ou «en bloc»), comme vous l’aviez acheté. Vous retrouvant à la place du vendeur, vous avez les mêmes obligations et les locataires ont les mêmes droits.

Si vous privilégiez une vente à la découpe, il faut commencer par créer une copropriété. Produire, à l’occasion de la mise en copropriété, un diagnostic amiante et un diagnostic plomb, Passer outre ces dispositions est puni d’une amende de 75 000 € et de deux ans de prison! (art. L. 111-6-1 du CCH). Si l’immeuble a plus de quinze ans, vous devez, en plus, faire réaliser un diagnostic technique préalable à la mise en copropriété «portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité» (art. L. 111-6-2 du CCH). 

Ce diagnostic doit être tenu à la disposition de tout éventuel acquéreur, durant trois ans. Un géomètre expert doit ensuite réaliser l’état descriptif de division. Il identifie les lots de copropriété, les situe et fixe la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot. Ce qui va permettre de répartir ultérieurement les charges entre les différents copropriétaires.

Enfin, un règlement de copropriété doit être élaboré par un professionnel. Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il doit être publié au fichier immobilier.

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