Les cas pratiques de la Chambre des Propriétaires.

Aout 25 – by Ch Lamarque Délégué Général – Directeur Juridique

Un bailleur loue à un preneur psychologue, un cabinet de consultation.

 Ils ont convenu d’un bail dérogatoire du statut des baux commerciaux signé le 1er janvier 2020 pour la période maximale de 36 mois pour un loyer modeste eu égard à son activité, sa situation et sa consistance.

Le locataire en parfait accord oral avec son bailleur, après l’arrivée du terme, reste dans les lieux et poursuit régulièrement son activité au-delà du 31 décembre 2023.

Le 1er juillet 2025, le preneur souhaite prendre sa retraite et résilier purement et simplement son bail sans envisager une quelconque cession de son droit de présentation et, ou de son droit au bail commercial, faute de valeur vénale réelle.

Qu’en est-il ?

Rappelons le cadre légal applicable ici :

 Les parties ont en principe le choix de ratifier soit un bail professionnel en application du droit commun, soit par dérogation un bail dérogatoire des baux commerciaux soumis au statut des baux commerciaux.

Mais cela dépend essentiellement tant des intérêts des parties, que de la nature de l'activité exercée dans le local.

La profession de psychologue est une profession libérale, de nature civile, qui relève donc en principe du bail professionnel sauf option expresse des parties pour le statut des baux commerciaux.

Rappelons que le bail professionnel est le ​bail de locaux ​dans lesquels s'exerce exclusivement une profession qui ne soit ni agricole, ni commerciale, industrielle ou artisanale, concernant les professions libérales (avocat, notaire, commissaire de justice, dentiste, géomètre expert, architecte, infirmière, médecin, professions des activités civiles à dominante intellectuelle … etc) caractérisées par la traditionnelle « absence » de recherche de bénéfices, et la production d'un travail « personnel » contenu dans l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 dont il est issu.

C’est un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.

Alors que le bail commercial s'applique de plein droit aux locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, c'est-à-dire des activités commerciales, industrielles ou artisanales, il peut aussi être adopté par convention pour des professions libérales, à condition que la volonté des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux soit claire et non équivoque ("Le statut des baux commerciaux s'applique aux baux d'immeubles affectés à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté le statut (C. com. art. L 145-2, 7°).

En l'absence d'une telle clause, toute tentative de conclusion d'un bail dérogatoire commercial pour une activité relevant du bail professionnel pourra être requalifiée en bail professionnel, avec substitution automatique des dispositions d'ordre public (notamment la durée de 6 ans et la possibilité de résiliation par le locataire à tout moment.

Depuis la loi du 4 août 2008, dite loi LME [...] ces professionnels peuvent opter conventionnellement pour le statut des baux commerciaux, ce qui comportera exclusion automatique du régime des baux professionnels.

Quant au Bail commercial dérogatoire : Il est possible, par convention expresse, d’y souscrire dans le cas présent et d’opter pour le statut des baux commerciaux même pour une activité libérale, mais la volonté des parties doit être non équivoque et clairement exprimée dans le contrat.

L’intérêt pour les parties dans ce choix d’un bail dérogatoire (dit « de courte durée » ou parfois et à tort « précaire ») leur permet de déroger au statut des baux commerciaux pour une durée maximale de 3 ans. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L. 145-5 du code de commerce offre la possibilité aux parties qui remplissent les conditions requises pour que leur contrat de louage soit soumis au statut, de conclure un bail dérogeant à ses dispositions, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux articles L. et R. 145-1 et suivants du code de commerce pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Ici à l’expiration du bail dérogatoire d’une durée 36 mois maximum, le locataire s’est maintenu dans les lieux sans opposition du bailleur dans le mois qui suit.

Il bénéficie donc de plein droit d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 2) qui leur est applicable ;

Pour donner congé, le locataire doit respecter les règles prévues et fixées par le statut : il ne peut valablement quitter les lieux qu’à l’issue d’une période triennale, en donnant congé au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire (huissier/commissaire de justice) ou lettre recommandée AR (C. com. art. L 145-4 et L 145-9 ; Cass. 3e civ. 23-3-2011 n° 10-12.254 ; Mémento Baux Commerciaux 2025-2026 n° 72192 ; Mémento Droit commercial 2025 n° 5312 ; RJDA 2023 n° 300). La date d’effet du congé est calée sur la période triennale la plus proche suivant la notification (par exemple, si le bail « statutaire » a commencé le 1er septembre, le congé prendra effet au 31 août de la troisième, sixième ou neuvième année, à condition d’être notifié six mois avant). Si le congé ne respecte pas ce délai, il ne prendra effet qu’à la période triennale suivante.

Si le congé est donné par lettre recommandée AR (option ouverte depuis le décret 2016-296 du 11 mars 2016), la date à retenir pour le respect du préavis de six mois est celle de l’expédition de la lettre, non celle de sa réception par le bailleur (Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-22.240 ; RJDA 2023 n° 300 ; Mémento Baux Commerciaux 2025-2026 n° 72194).

Il suffit donc que la lettre soit envoyée six mois au moins avant la date d’effet souhaitée du congé (fin de la période triennale).

Concernant l’hypothèse de valorisation éventuelle d’une cession de droit de présentation, et, ou de cession de droit au bail commercial, dans le cas présent, celle-ci elle est écartée tant par le preneur qui aspire à la retraite sans offre réelle de reprise du droit de présentation, que par l’absence de valeur économique dudit bail commercial.

En conclusion pour ce psychologue et son cabinet :

Si le bail professionnel est la règle pour exercer une activité de psychologue l'option pour un bail commercial (y compris dérogatoire) lui est autorisée sous la condition que la volonté respective des deux parties soit de se soumettre au statut commercial de façon expresse, claire et non équivoque par une clause contractuelle spécifique y afférent. À défaut, et en cas de contestation par l’une ou l’autre des parties ultérieurement, le contrat pourrait être requalifié en bail professionnel, avec toutes les conséquences que cela implique, notamment une durée minimale de 6 ans et la faculté de résiliation à tout moment pour le locataire, sous réserve du respect du préavis légal.

Il est donc possible de choisir entre un bail professionnel, réservé aux professions non commerçantes comme les professions libérales, ou un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, sous certaines conditions.

Le bail professionnel doit obligatoirement être écrit, durer au moins 6 ans, et offre au locataire une grande liberté pour donner congé à tout moment avec un préavis de 6 mois, mais il ne donne pas droit au renouvellement automatique ni à une indemnité d'éviction.

Le bail dérogatoire, quant à lui, peut être conclu pour une durée maximale de 3 ans, mais il ne bénéficie pas non plus de la protection du statut des baux commerciaux : il prend fin automatiquement à l’échéance fixée, sans droit au renouvellement, sauf si le locataire reste dans les lieux à la fin du bail, auquel cas un bail commercial de 9 ans peut alors s’appliquer.

Le choix dépend donc de la souplesse souhaitée et du niveau de protection recherché : le bail professionnel est la formule classique pour un psychologue, tandis que le bail dérogatoire, plus court, est surtout adapté à une situation temporaire ou transitoire.

Dans notre cas, le preneur devra notifier au plus tard le congé à son bailleur avant le 31 mai 2025 pour libérer et quitter les lieux le 31 décembre 2025.

A défaut d’accord expresse et non équivoque du bailleur pour libérer le psychologue de ses obligations contractuelles, et après la notification régulière du congé pour résiliation, par lettre recommandée avant le 31 mai 2025, le bailleur devra percevoir l'intégralité des loyers et des charges durant cette période jusqu’au 31 décembre 2025, et corrélativement, le preneur les lui régler jusqu'à cette date pour entériner la résiliation du bail, par la remise des clés et solde de tout comptes entre les parties.